农村土改将成下一风口：15个试点农用地相继入市
近日，北京市国土资源局大兴分局发布集体经营性建设用地使用权出让公告，大兴西红门镇绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权挂牌出让。值得注意的是，这是北京首宗农村集体建设用地入市。据悉，本次挂牌出让地块位于大兴区西红门镇，建设面积26700平方米，出让年限40年，起拍价4.5亿元。该宗地以临时“三通一平”(“一平”指除最终可保留及涉及二级开发单位继续使用的地上物外，无其它施工障碍物的场地自然平整。“三通”指通临路、具备临水、临电的接入条件)形式供地，竣工验收前达到“六通一平” (“六通”指通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气的条件)。
对此，有业内人士指出，进入新时期的农村集体用地改革继续提速，正进一步有效推动建立城乡统一的建设用地市场，而“赋权还能”的农村集体经营性建设用地和农村宅基地制度改革将成为驱动中国经济增长的“下一个风口”。
据了解，今年2月27日，全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉，大兴区成为北京市唯一获批的试点区。国土资源部部长姜大明曾公开表示，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
“国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。”他说，试点改革的关键是要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。
在此基础上，2015年6月下旬国土资源部批准了15个县(市)试点改革方案， 从8月24日到9月8日不到半个月内 ，即有浙江德清、贵州湄潭、四川郫县的6宗地块集中入市，拉开了农村土地改革帷幕。
国土资源部调控和监测司巡视员董祚继指出，农村集体经营性建设用地制度改革的基本思路，是允许规划确定为经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，并完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。首批6 宗地块入市过程顺利，一些地块表现超过预期。其中，土地增值收益调节金比例约为成交价12%至32%，统筹用于农村基础设施和公益设施建设，推动城乡基本公共服务的均等化。
以郫县为例，其下唐昌镇战旗村地块经过3轮竞价，最终成交价每亩52.5万元；德清县洛舍镇砂村拍卖地块，起拍价947万元，4名竞拍人通过24轮举牌，最终以1150万元的价格出让，扣除32%的增值收益金后，亩均出让收益39.2万元，接近同地段国有土地出让价。
事实上，不仅县区如此，位于北京的地块价值更加凸显。据悉，与西红门镇同期挂牌的旧宫镇地块，从初始价来看，属于集体性建设用地的西红门起拍楼面价约为8500元/平方米，旧宫镇地块起拍楼面价1.65万元/平方米，但多位业内人士指出，由于西红门地段稀缺，最终拍出价格，甚至或高于旧宫区域国有建设用地。
董祚继认为，破除二元机构后，农村土地资产价值将得到显化。中国农业银行德清分行分析称，仅德清县一地，未来可入市集体建设用地总资产多达35亿元，按照 6折额度贷款计，可新增20亿元贷款规模。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究规划部主任文辉在接受《经济参考报》记者采访时表示，农村集体建设用地难以自由流转，其结果是“城市建设用地日渐短缺的同时，城乡建设用地却利用粗放，造成大量空闲用地。”得以流转后，将赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
“另外，也将有效扩展我国未来经济发展空间。”董祚继认为，现阶段农村所拥有的存量建设用地多达2.5亿亩，盘活农村资源，激活农村资产，那么农村发展将成为中国经济增长的“下一个风口”。
但据了解，目前对于试点区域，集体经营性建设用地入市需符合规划、用途管制和依法取得的条件，且开发项目限定于产业地产，对承接合作有较高要求。
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